瑞安集团产业地产新战略:创智天地打造知识型社区

来源:东北在线 时间:2018-01-09 12:56:16
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时代周报记者 杨静 发自上海

  

时代周报记者 杨静 发自上海

  “瑞安房地产建造这样的知识型社区,打的是持久战。”瑞安房地产创智天地项目总经理陈丽丹告诉时代周报记者。

  陈丽丹所指的是位于上海杨浦区的瑞安创智天地项目(下称“创智天地”)。早在10多年前,瑞安集团董事长罗康瑞就已经敲定这里未来可以成为兼具“巴黎左岸”生活韵味与“加州硅谷”创新之地。

  打造以知识经济为核心的综合社区,是创智天地的自我定位。它不像传统的产业园,而更类似众创空间、孵化器、综合体结合的产物,在瑞安内部则归于“知识社区”产品线。

  十多年来,瑞安从旧区改造入手,挖掘区片内的文化,重新释放价值。按照陈丽丹的话来说,目前已经基本达到罗康瑞的期待,更为重要的是,创智天地本身也在自我更新和扩容。

  那么,一个经历了十几年时间沉淀的项目,是如何保持活力的?

  养育中的商业

  在这片总体建成面积达70万平方米的土地上,有提供智能化办公楼及具备各种商业服务设施的创智天地广场、创新创业孵化平台InnoSpace+、提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的创智坊、高端住宅江湾翰林、以江湾足球场为中心并包括各类休闲体育设施的江湾体育中心五大功能区块。

  项目自2003年4月开始启动时,就已经明确了思路:除了挖掘上海杨浦百年大学、江湾体育场等老建筑的文化元素外,并与知识杨浦等政府规划相结合。自然,创智天地思考的就是如何让前端的传统房地产模式加后端风投及孵化器商业模式发挥协同效应。

  “这么大体量的项目,要规划好从发展、沉淀到成熟这一过程能承受的时间。此外,办公和商业之间如何配合也需要深思熟虑。”陈丽丹对时代周报记者表示。

  瑞安付出的是耐心。基于并不迫切的投资回报。创智天地花了力气来培育区片内商业氛围的形成。

  商业成为区片内的配套,公司也花了精力在特色化这一特性上。可以作为佐证的是项目内一条商业街—大学路。陈丽丹对时代周报记者回忆,当时在设计规划时就预留了这条小马路,“像巴黎左岸一样,马路两边的建筑物不高,马路整体不宽,但给街面留了空间,有大量的露天吧供大家去交流,成为有小资特色文化格调的马路”。

  可贵的是,创智天地对商业模块有着更高的追求—成为社区里大家生活和休闲的纽带。不仅仅只是项目内的办公群体,还包括社区的居民,以及周边大学里的师生们。

  故而,创智天地里的商业,需要不断进行自我更新。创智天地有过尝试。

  在创智天地广场区域,不同于传统项目第一层或者负一层以卖场、餐饮为主的业态布局,创智天地引入的是智育亲子业态。“亲子教育跨越各年龄段。为了跟办公错开,这样到了周末,办公的人走了,依旧有人气。”陈丽丹说。

  此外,瑞安还期冀赋予商业项目文化的内涵。地处中心位置的一处名为“大学路·下壹站”的空间,是近期的新尝试。这也是项目唯一的室内主题商业空间。

  为了跟年轻人契合。这一处地方以“旅行”为主题,在设计上充分体现了旅行因素,以机场航道、航站楼的出发与到达为灵感,大胆采用年轻化的几何主义与波普艺术。

  “商业是需要养的,思路跟办公是完全不同的。”陈丽丹表示,养好了商业,对园区内的办公也起到了促进。

  模式是否可以复制?

  不过,商业并不是创智天地的全部。事实上,商业部分只占了6万多平方米,仅是办公的1/3。在收入构成中,办公部分是项目最大头的营收来源。

  可喜的是,反映在财报上,办公上,创智天地出租率保持稳定,租户不乏EMC2、甲骨文 (Oracle)、EBAO、 VMware、Splunk、德勤及国际商业机器 (IBM) 等知名科技公司。在创智坊里,有超过500间初创企业进入。

  创智天地切入的是信息技术服务业业、现代设计产业、现代服务业等。在创智天地一栋栋写字楼背后,还有着看不见的科技金融服务平台、公共技术服务平台、企业管理服务平台、人文社区交流平台等等。

  对于进入当中的创业者而言,创智天地提供的是连锁式成长的产业链:首先,年轻人可以在InnSpace+孵化,在创智坊里成长,继而搬入创智天地广场办公,规模扩大后,可以量身定制公司的总部办公大楼。

  “硅谷,是项目规划时灵感的来源。可以看到,那些在硅谷孵化的企业大楼后来也变成了城市社区的一部分,和城市融合。”陈丽丹对时代周报记者介绍,创智天地本身亦有同样的追求。

  那么,占据了天时地利人和的创智天地,其模式是不是能够被复制。陈丽丹对时代周报记者给出了肯定的回答。在她看来,在科技创新的当下,创智天地也做了相应的思考。

  就地拓展是一方面,选址就在杨浦。上个月20日,瑞安公告称拟议11.44亿元的作价收购建房地产位于杨浦的两栋写字楼。

  这个目前名为建发君逸大厦的写字楼,位于创智天地周边。“收购事项将扩充及加强创智天地品牌,同时扩大集团在上海不断发展且日趋成熟的办公室市场部分中的办公室项目组合。”公告称。

  向其他区域拓展,也纳入了准备中。“届时,可能不一定有创智天地这样的规模,但是模式和理念是一脉相承的。”陈丽丹表示,在她看来,创智天地的模式目前堪称成熟,收益保持稳定,已经为外拓打下了基础。

  去年9月,公司将项目境外部分的49%股权以29.49亿元出售予国寿集团,套现27.51亿元。“处置了一部分资产,进行股权上的变现后,可以为其他项目的发展准备资金。项目余下的商业部分不会随便卖。瑞安保留了项目的控制权和管理权。目前引入的是财务投资者,达到其投资回报率是没有问题的。”陈丽丹表示。

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